財産分与

【離婚と財産分与】家(不動産)や住宅ローンはどうすればよい?

離婚を考える際に、頭を悩ませるのが家の問題ですよね。

何とかうまく処理する方法を考えなければなりません

しかし、自宅はどちらも思い入れが強いもの。
子どもの学校なども絡んで簡単には解決できない問題に発展することも多いのです。

まず、賃貸ではなく、持ち家に住んでいるというだけで離婚の話し合いは難しくなる、という覚悟をもってください。

住宅ローンが残っている場合・特にオーバーローンの場合は、さらに難易度が上がります

離婚後どちらの名義にするのか、ローンをどちらが払っていくのか、売れるのか、保証人・連帯債務はどうするのか等々。。

今日は、離婚時の財産分与で、対象財産に家・自宅や住宅ローンがある場合を取り上げたいと思います。

【離婚と財産分与】 家(不動産)や住宅ローンはどうすれば良い?

前提として確認しておくべきこと

住宅ローンの内容確認をしておきましょう。

法律相談に来られた際、家の名義や住宅ローンの内容と現状を質問しても、答えられない方が結構いらっしゃいます。

(夫婦の一方の単独債務なのか、連帯債務なのかで方針が全く異なってきます。)

まずは以下の点を必ず確認しておきましょう。

1 家の名義(登記事項証明書を取得する)

2 住宅ローンの内容と現状の確認(ローン契約書・償還予定表を確認する)

これらの確認は基本となりますので、必ず最初に確認しておくようにしましょう。

(対応その1)売却して分ける

既に住宅ローンの支払いが終わっていたり、家の時価が住宅ローンの残高を上回っており、売却すると余剰が生じる場合(アンダーローン)に、家を売却して、諸経費を控除した残金を夫婦で分けるという方法です。

実際に売却できた額で分けるので、家の査定価格で揉めることもなく(取得する方は安く、取得しない方は高く評価したいというインセンティブが働きます)、税負担にも不公平は生じません。

家に住み続ける必要も理由も無い夫婦としては、もっとも有力な選択肢といえます。

もっとも、一番簡単な方法とはいえ、実際には

1 仲介業者の選定、

2 売出価格を幾らにするのか、

3 幾らの買付けが入ったら契約するのか、

4 契約書は連名、

5 決済代金はどちらの口座に振り込むのか

など、詰めなければならない問題は沢山ありますので、この点は頭に入れておきましょう。

売却を検討するには、以下の点を確認しておきましょう。

1 固定資産税評価額を確認する

2 自宅の簡易査定(時価査定)を取得する(詳しくは2で解説します)

3 住宅ローン残高を確認する

売却も選択肢に含める場合はもちろん、売却しない場合でも、上記3点は必ず確認が必要な事項ですので、早めに確認しておきましょう。

(対応その2)一方が取得して住み続け、他方に対し代償金を払う。

いずれか一方が、その家に住み続けたいという場合も多いでしょう。

この場合は、家を幾らと評価するかが重要になります。

正確な評価には不動産鑑定士に依頼して鑑定をしてもらう必要がありますが、費用がかかりますので、鑑定士に依頼するケースはほとんどありません

多くのケースでは、近隣の不動産会社に簡易査定をしてもらいます。
夫婦それぞれで簡易査定を取り、その平均値をとるなどして、家の評価額のすり合わせを行います。

簡易査定は、近隣の売却事例などを元に、無料で行ってくれるところが大半です。

ただ、注意すべき点は、不動産会社は、少し高めに査定してくることが多いという点です。

査定価格が高くても、その会社が買い取ってくれる訳ではありませんので、あまり期待を抱き過ぎないようにしましょう。

出来れば、簡易査定は複数の業者に依頼して取っておくことをお勧めします。

簡易査定を取った結果、例えば2000万円という評価で合意出来た場合には、家を取得する側が、他方に対し、1000万円の代償金を支払います(実際には他の財産と合算して金額を定めます)。

(対応その3)一方が取得し、他方に賃貸する(又は一定期間の無償使用を認める)

収入が少なく、離婚後の生活が厳しくなることが予想される場合や、子どもの環境を変えたくないなどの事情で、その家に住み続けることを希望する場合もあります。

この場合は、賃貸借契約を締結します。

契約書の取り交わしをせず、期間や家賃の額を決めて、協議書や公正証書、調停調書に記載することもあります。

ちなみに、無償使用を認める場合を「使用貸借」といいます。

夫が有責配偶者(例えば不倫)で、妻側が、離婚に応じる代わりに、子どもが成人するまで夫がローンの支払を継続し、妻子が無償で居住することを認める、といった約束をして解決する場合が考えられます。

夫がローン支払い中の場合には、夫がローンの支払をやめてしまう(延滞する)リスクがあります
(自分が住んでいない家のローンですので、支払いが後回しにされがちです。)
この場合、自宅は競売になり、結局立ち退きを求められてしまいますので、このことは頭にいれておく必要があります。

(対応その4)住宅ローンが残っている場合

問題になりがちなのが、住宅ローンが残っている場合。

住宅ローンが残っている=銀行が設定した抵当権が残っているということになります。

例えば、家の時価が2000万円、夫名義の住宅ローンの残りが1000万円というケースの場合、家の評価は、差額の1000万円となります。このようなアンダーローン(家に余剰価値がある場合)は、対処が比較的容易です。

対応その1(売却)」によれば、協力して売却し、500万円ずつ分けることになります。

上記の例とは逆に、住宅ローンの残りが2000万円、家の時価が1000万円しかない(オーバーローンの)場合、銀行は通常、ローンの残債務を完済しない限り、抵当権の抹消には応じません
抵当権付きの家を買う人は通常いませんので、売却することが出来ません。
ローンを完済できる資金が無い限り、売却して清算するということは難しいということになります。
したがって、このような場合には、親などから援助を受けて売却することなどを検討します。

オーバーローンの物件でも簡単に任意売却が可能であるかのような不動産会社のウェブサイトを時折見かけますが、そう簡単なものではありません。
安易に任意売却が出来ると考えないようにしてください。

対応その2(一方が取得して代償金)」による場合、(例えば)ローンの名義人である夫が家を取得して、他方に500万円を清算し、残りのローンは家を取得した夫が支払っていくという解決方法があります。

この場合、(妻が連帯保証人になっているケースは多くないと思われますが、)仮に連帯保証人になっていた場合、離婚して出ていくからといって金融機関は連帯保証を外してくれることは通常ありません
他の新しい保証人を用意したり、保証会社を利用するなどして交渉することが必要です。

調停条項や公正証書で、「夫はローン債権者と交渉し、妻を連帯保証人から外すよう努力することを約束する」という条項を入れることはありますが、あくまでも努力義務にすぎません。

連帯保証を外してもらえなかった場合、妻は、離婚後も夫がローンの支払をしない場合に保証債務の履行を求められる可能性があるということを覚悟しておかなければなりません

ローンを夫名義にしたまま、妻が住み続け、妻がローンを支払う(夫名義のローン支払口座に妻が毎月振り込む)という方法も考えられます。

この場合は、妻が約束通り振り込んでくれないというリスクを夫が負うことになります。

逆に、妻が夫から家の所有名義の移転を受け、ローンも引き継ぐ(名義変更)ということも考えられます。

この場合、妻がローン引き継ぎの融資審査を通すことが出来るほどの収入があるのであれば、そのような解決もありうるでしょう。
(名義変更ではなく、妻が別の銀行などで借り換えをする場合も同様です。)

もっとも、夫単独名義の場合、夫の収入だけで審査を受けローンを組んだからこそ夫単独名義となっていますので、妻の収入だけでは審査が通らないというケースが圧倒的に多いのではないかと思われます。

なお、銀行の承諾なしに、家の所有名義の変更(所有権移転登記手続)を行うことは、通常は銀行との関係で契約違反となります(事前に銀行の承諾が必要という条項が入っていることが通常です)。

したがって、事前に銀行と相談することになりますが、なかなか銀行も快く承諾してくれません。
住宅ローン債務者と実際の居住者が異なるということは、住宅ローンの趣旨を逸脱するからです。

では、名義変更について、銀行の承諾が得られない場合、どのように対応することになるのでしょうか。

1 銀行が承諾しない以上、名義変更をしない

銀行が承諾しない以上、家の所有名義・住宅ローンの名義は夫のままにして離婚を成立させるという方法があります。

妻は、家に居住しつつ、夫名義の住宅ローンを支払います(履行引受といいます。

「支払いを最後まで終えた際、妻名義に変更する」という約束を入れておくこともよくあります。

この場合、妻は、既に離婚した夫名義の家に住み続けることになり、夫が妻に無断で売却してしまうというリスクや、夫名義のローン支払用通帳に入金していたローン支払用資金を夫に費消されてしまうというリスクを負うことになります。
夫による無断売却を防ぐため、将来、ローンを完済した際の所有権移転の仮登記を入れておくといった対策も必要になります。

一方、夫は、妻がローン資金を支払ってくれない(結果、滞納を防止するため、自身で支払わざるを得ない)というリスクを負うことになります。

いずれもリスクを背負い、きちんと相手が誠実に対応してくれるという信頼関係が必要となる方法ですが、離婚という状況で相互に不信感を抱いていることが通常ですから、果たしてこの方法が取れるのか、という問題があります。

2 名義変更をしてしまう方法

上に述べたとおり、契約上は、銀行の承諾が必要ですが、承諾を得られる可能性は高くありません。
そこで、銀行へ連絡せずに無断で名義変更をしてしまうという方法です。
実務的には、銀行は無断の名義変更を把握しても、住宅ローンが問題無く支払われている限り、問題視しないことが多いと言われています。

しかし、契約違反となる方法ですので、法律家である私はお勧めできません

将来、ローンの支払いが難しくなった際、ローンの条件変更の相談に行っても、契約違反をして勝手に名義変更していた顧客に銀行の対応が厳しくなることは容易に想像がつきますよね。

また、債務者が死亡した場合の団体信用生命保険も、保険金が支払われない可能性も出てきます。

こういったリスクを踏まえて、よく検討してください。

(対応その5)所有名義が共有・夫婦が連帯債務・ペアローンとなっている場合

頭金を夫婦で出し合ったりして所有名義が共有となっていたり、住宅ローンが夫婦の連帯債務になっている場合、夫婦それぞれが主債務者となり、それぞれが他方の連帯保証人となっているようなペアローンのケースは、より一層複雑になります。

離婚する以上は、共有状態を解消すべきでしょうし、離婚後も連帯債務や連帯保証の状態が続くは好ましいものではありません

基本的には、上述の「対応その1」~「対応その4」を組み合わせて何とか解決の糸口を見つけていくことになります。

このレベルになってくると、やはり専門家に具体的な状況を説明し、助言を得ながら進めることが必要と考えられます。

その他の留意事項(税金)

不動産の財産分与を考える際には、税金の問題を頭に入れておかねばなりません

不動産を譲渡する側は譲渡所得税、不動産を取得する側は贈与税の課税の有無です。

離婚問題に精通している弁護士は、必ず検討してくれますし、税理士や司法書士と連携を取りながら進めてくれるものと思われます。

いずれも、課税されないことが大半なのですが、事案によっては予想外の課税がされる場合もありますので、必ず目配りしておくことが必要になってくるのです。

まとめ

離婚時の財産分与で、夫婦財産に不動産が含まれる場合、実際には、事案ごとに大きく状況が異なります。

金額も大きく、生活にも大きく影響してきますので、実際には調整に調整を重ねてようやく解決に至る、というケースが多いです。

売却についても、簡単に書きましたが、実際には仲介業者の選定、売出価格を幾らにするのか、幾らの買付けが入ったら契約するのか、契約書は連名、決済代金はどちらの口座に振り込むのかなど、揉める要素満載です。

ローン債権者である銀行も、比較的おおらかな対応をしてくれる銀行もあれば、厳格な対応しかしてくれない銀行もあります。

確定申告が必要となることもあれば、登記申請が必要となることもあります。
この場合、離婚を成立させる前に、事前に税理士・司法書士などと相談しておかなければ、大変な事態に陥ってしまうということも無くはありません。

売却できるつもりで離婚を成立させた後、何年経っても売れない、といったケースも耳にします。

引っ越し業者の選定、新しい家探しも検討しなければなりません。

この記事を読み、自分で勉強しつつ、もし不安があるのであれば、相談料を惜しまず、各専門家に相談をしながら進めることが大切だと思います

頑張ってください。

それでは、また!